最高院：同意销售抵押房产，等同于抵押权消灭

法院判例四，最高院：同意销售抵押房产，等同于抵押权消灭。

案情简介

2003年7月29日，农行道外支行与中财开发公司签订《借款合同》，约定：中财开发公司向农行道外支行借款1600万元。同日，双方签订《抵押合同》，约定：中财开发公司以其开发的总建筑面积为9，161.55平方米的在建房屋提供抵押担保，并办理房屋在建工程权属证明。合同签订后，农行道外支行依约向中财开发公司发放1600万元借款。借款到期后，中财开发公司没有还款。后农行道外支行向哈尔滨市房地产交易中心出具了一份《关于允许抵押人继续售房的函》，内容为：”我行与中财开发公司签订的抵押合同，抵押人中财开发公司所提供的抵押房产在抵押期间可以出售，可以办理产权手续，售房时中财开发公司另行与我行签署他项权注销证明与售房资金专储证明，明确资金流向，如不签署，出现问题由中财开发公司负责”。中财开发公司据此函陆续将抵押合同所涉的8号楼、12号楼共计35套房产出卖（35套房产中的25套出售、10套房产抵付工程款）。现案涉抵押的35套房产均已交付，购房者已实际占有。

案件索引

中华人民共和国最高人民法院（2016）最高法民申887号民事裁定书，中财开发公司与农行道外支行借款合同纠纷

法院裁判意见

最高人民法院经审查认为：

一、双方争议的焦点是：抵押权人同意抵押人销售抵押房产的情况下，能否认定抵押权消灭。

二、同意转让抵押物，应视为放弃抵押权

农行道外支行向哈尔滨市房地产交易中心出具了《关于允许抵押人继续售房的函》，同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，此时农行道外支行对于在建房屋已不再享有抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于农行道外支行因无法行使价金代位权而造成的损失，系农行道外支行与中财公司的债权债务关系，当事人应当另行主张。

三、抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权。

在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵押物的所有权，特别是在购房人已经支付对价，并且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购房人，显然不利于保护购房者的所有权。基于上述分析，原判决对于农行道外支行要求实现抵押权的诉讼请求未予支持，认定事实清楚，适用法律正确。

最高法院处理结果：

裁定驳回中国农业银行股份有限公司哈尔滨道外支行的再审申请。农行道外支行要求实现抵押权无法实现。